住まいのお役立ちガイド

住まいの税金

不動産の購入・保有・売却や、賃貸経営・相続に関する税金のポイントを、なるべくやさしく整理したガイドです。具体的な金額や適用条件は、実際の取引内容や税制改正によって変わるため、詳細は税務署や税理士など専門家への確認を前提とした“入り口”としてご活用ください。

はじめに：住まいにかかる税金の全体像

マイホームや投資用不動産には、「取得するとき」「持っている期間」「売却するとき」のそれぞれで、異なる税金がかかります。

また、住宅ローン控除や各種特例・軽減措置など、条件を満たすことで税負担を抑えられる制度も多数あります。反対に、制度の内容や期限を正しく理解していないと、本来受けられるはずだった控除を逃してしまうこともあります。

このページでは、「購入時」「売却時」「保有時」「賃貸用不動産」「相続・資産管理」といったシーンごとに、代表的な税目と考え方を整理します。

マイホーム取得のときは、本体価格とは別にさまざまな税金・諸費用が発生します。ここでは代表的な税金と、どのタイミングで支払うものかを整理します。

不動産を「取得」したことに対して都道府県に納める税金です。購入した翌年以降に、都道府県から納税通知書が届くのが一般的です。住宅用の土地・建物には軽減措置が用意されていることが多く、条件次第で税額が大きく変わります。

所有権移転登記や抵当権設定登記など、不動産登記を行うときにかかる国税です。通常は司法書士への報酬と合わせて、決済時にまとめて支払う形が一般的です。

売買契約書や金銭消費貸借契約書（住宅ローン契約書）など、一定の金額以上の契約書に対して必要となる税金です。契約書に収入印紙を貼付して納付する形となります。

親や祖父母から住宅取得のための資金援助を受ける場合、金額や時期によっては贈与税の対象になります。一方で、一定の要件を満たすときに適用できる非課税枠や特例制度もあります。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）

住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合、一定期間にわたり、年末のローン残高をもとに所得税・住民税が控除される制度です。適用条件（居住開始時期、床面積、年収要件など）や控除期間は、税制改正により変わるため、最新の情報を必ずご確認ください。

不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合、原則として「譲渡所得」に対する所得税・住民税が発生します。マイホームには複数の特例も用意されており、所有期間や居住状況などにより税額が大きく変わります。

確定申告が必要になるケース

特例を使う・使わないにかかわらず、原則として不動産売却で譲渡所得が生じた場合は確定申告が必要です。売却損となるケースでも、ほかの所得との通算や繰越控除など、税務上の取り扱いが関係することがあります。

不動産を所有している間は、毎年「固定資産税」や「都市計画税」などの税金が課税されます。これらは、所有している限り継続して支払う必要がある税金です。

税目

ポイント

固定資産税

土地・建物などの固定資産を所有している人に毎年課税される税金です。評価額や住宅用地の軽減措置などによって税額が決まります。

都市計画税

市街化区域内の土地・建物に対して市区町村が課税する税金です。固定資産税と合わせて納税通知書が届くのが一般的です。

賃貸アパート・マンションを所有している場合や、相続した不動産を活用する場合には、マイホームとは異なる税務上の考え方が必要になります。

賃貸用不動産の所得税：家賃収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」が課税対象となります。規模や運営方法によって、青色申告・白色申告など取り扱いが変わります。
相続税・贈与税：不動産を相続または生前贈与する際には、評価額の算定や特例の適用の有無など、個別性の高い検討が必要です。
資産管理会社の活用：条件によっては、不動産を法人名義で保有することで税務上のメリットが生じる場合もありますが、設立・維持コストや手間も含めた総合的な検討が必要です。

税制は毎年のように改正が行われます。また、同じ制度でも「いつ買った家なのか」「誰が住んでいるのか」「どのくらいの期間保有しているのか」といった条件によって、適用の可否や有利・不利が変わります。

このページで概要をつかんでいただいたうえで、具体的な検討局面では、税務署や税理士など専門家へご相談いただくことをおすすめします。